第367章 感觉没有了生活

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我们相对是保守的，但是还是有些好奇我们的想法。

  “商业地产现在一线城市的被瓜分差不多了，政府也提高了土地出让金比率，最关键的问题还是开发速度我感觉越来越快了，估计是这些房地产商都赚了不少钱，所以这两边一挤，利润空间其实相对不算高了，虽然现在有一倍以上的利润空间，但是竞争激烈了的话我最担心的就是销售时间，像县城这两个项目，假设主要依靠银行贷款，现在的年利率是五点几，如果半年一年甚至两年销售完成就还好，如果销售时间线拉长到五年，综合资金成本可能就去到接近两成，而且时间拉长了，广告成本、人工成本等就会增加，这可能又去掉一成，就算平均一倍的回报率，其实也是不合算了，剩下个两成左右的利润，如果按平均自有资金三成来算，那就是不到70%的资金回报率，拉长到五年平均下来就只有15%不到，而且这中间还有风险，出现政策变动或者竞争对手价格战之类的就很容易掉到更低的回报，风险相对是偏高的，所以这些项目以后的关键考虑因素不是总的利润率，而是考虑销售周期了。”

  “你这么算我们都晕了，呵呵呵，不过你后面这句我们听懂了，就是说一个项目如果是一个项目销售周期拉到五年以上基本上就不赚钱甚至有可能亏本对吧。”大嫂听完也是直接笑着说道。

  “差不多吧，如果是一个项目三年内销售完，按现在的竞争情况还是利润不错的，如果拖长到五年，就只能勉强有点利润了，当然这个没有考虑房价上涨的因素，目前房价还是处于上涨通道的，所以至少三四年内这房地产相关的项目还是基本上没有风险的，只是内地销售的时间很难把握，毕竟人口和经济都有限，如果拖到五年以上，就算房价上涨冲抵了融资成本，也利润不高就是了，做肯定是可以的，问题是这种生意纯粹就是买卖了，不像工业地产这种算长期投资，如果真的困在这些项目里面，我个人还是心甘情愿去做耗材这样的生意，这种周期短，同样的比如说投资一千万，耗材可能一年可以做两千万销售额，哪怕是10

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